商品房代理的电商费合法吗,遇到类似情况业主该怎么办

导语:“以钱抵钱”的房产电商费实际上是房产中介提高中介费,甚至成为开发商变相涨价的手段。那买房时的电商费合不合法?买房时如果有电商费会导致什么问题?遇到类似情况业主该怎么办?

本文作者丨王玉臣(北京金诉律师事务所)

“房产电商费”纠纷不断,以钱抵钱,猫腻是什么?

“以钱抵钱”的房产电商费来源于电商平台,故也被取名为电商费。这实际上是房产中介提高中介费甚至成为开发商变相涨价的手段。

买房时的电商费合不合法?

1、严格从法律上讲,电商费其实是不合规的。根据《商品房销售明码标价规定》相关规定,商品房销售明码标价实行一套一标。商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价,并严格按照申报价格明码标价对外销售。

在这里有一点需要特别注意,是不是开发商想怎么标价,想怎么销售都可以,而是必须按照在建委部门申报的价格进行标价。且不得在标价之外加价销售商品房,不得收取任何未予标明的费用。而且,商品房经营者不得使用虚假或者不规范的价格标示误导购房者,不得利用虚假或者使人误解的标价方式进行价格欺诈。

另外,在2016年10月住建部发布的《关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》中,对房地产开发企业的9种不正当经营行为做出了明确界定:其中第6种“商品房销售不予明码标价,在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用;”和第7种“以捆绑搭售或者附加条件等限定方式,迫使购房人接受商品或者服务价格;”都和电商费密切相关,也都是属于违规行为。

2、从现实生活中来看,电商费很多是开不了发票的,实际上是开发商为了规避限价,利用第三方对房款进行分流,甚至是为了偷税漏税。这种情况显然也是属于违法的。

3、如果电商费是开发商直接收的,开发商本身就是销售方,更不应当再额外收取费用。如果电商费是第三方中介公司受开发商委托的收取的,按照中介的相关规定,相关费用也应当由开发商来承担,也不应当由购房人承担。

所以综上,电商费的收取是违规的,也是不合理的。

买房时如果有电商费会导致什么问题?

1、将来如果遇到退房,涉及电商费的退费比较麻烦。

2、电商费往往开不了发票,没法计入房屋交易系统和纳税系统,也就是说在官方备案的交易信息中,交易房款是不包括这一块的。将来卖房的时候,会增加业主卖房的税费成本。

3、电商费往往是开发商为了避免对房价监管,为了偷税漏税,甚至可能是为了转移一部分房款设定的。我曾经遇到过电商费大几十万的,甚至还有上百万的。这些还严重违反了商品房预售房款的资金监管规定,如果大规模地分割为电商费,可能会导致房款的转移,严重的可能会导致烂尾楼的发生。

遇到类似情况业主该怎么办?

1、业主在遇到类似情况的时候:首先要清楚电商费的性质以及收费所对应的服务内容是什么?若仅仅是销售房屋,那么根本无从交纳服务费,因为地产公司本身就是销售房产的,不存在另行支付服务费的服务。

2.务必注意服务费的收取单位究竟是谁,收据上或者收款账户究竟是不是开发商的名字。另外,要注意要求对方开具发票。

3.针对这种情况,业主可以视情况拒绝支付,或者向相关的主管部门投诉举报。

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